最高法院：注意区分！查封不动产的效力及顺位如何认定？（权属登记是关键）  

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01 案例索引

（2021）最高法执监351号，中国建设银行股份有限公司兰州西固支行、交通银行股份有限公司甘肃省分行等借款合同纠纷执行监督执行裁定书

02 案件当事人

申诉人（利害关系人）：中国建设银行股份有限公司兰州西固支行。

申请执行人：交通银行股份有限公司甘肃省分行。

被执行人：二十一冶建设集团有限公司。

03 基本案情

兰州中院在执行交行甘肃分行与二十一冶集团公司金融借款合同纠纷一案中，拟对该院在该案查封的二十一冶集团公司所有的甘肃省××××新区“瑞岭翠苑”（以下简称案涉小区）105套住宅用房进行拍卖。

建行西固支行向兰州中院提出执行异议，请求：1.对其中的25套房产优先于交行甘肃分行受偿；2.裁定交行甘肃分行对25套房产未登记的查封行为不得对抗已登记的查封行为；3.该25套房产的拍卖款停止执行。

建行西固支行申诉请求纠正甘肃高院裁定的错误。其主张的主要事实和理由为：

一、2018年6月21日，甘肃高院依据申诉人的申请，向兰州新区不动产中心发出（2018）甘执保83号协助执行通知书，冻结了二十一冶集团公司152套房产（有房号），其中显示首封97套、轮候查封55套。交行甘肃分行案中，兰州中院则是向兰州新区房地产公司发送的协助执行通知书（2018年6月1日），而且，该通知书没有具体房号。

二、甘肃高院的认定违反查扣冻规定的明确规定，因为案涉小区房产虽然没有办理房产证，但是有明确的权属登记、初始登记，在2018年1月，天津市第一中级人民法院就通过办理查封登记的方式查封了案涉小区55套房产。

三、兰州中院并未公告，甘肃高院所称的张贴的公告是交行甘肃分行自行制作、张贴的告示。

四、本案查封时，甘肃高院已经向申诉人出具了保全案件执行情况告知书，明确记载首封97套、轮候查封55套，现在又否定首封的效力，存在明显矛盾。

04 裁判理由

最高法院认为，甘肃高院、兰州中院认定交行甘肃分行对案涉小区330套房产的查封顺位先于建行西固支行存在事实不清和法律依据不足问题。具体为：

根据查扣冻规定第七条和第八条的规定，查封不动产时，如该不动产尚未进行权属登记，则可通过通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告的方式完成查封；如果该不动产存在权属登记，则应当以通知有关登记机关办理登记手续的方式完成查封，此时，未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。

本案中，根据兰州新区不动产中心于2019年12月26日向兰州中院出具《各家法院查封二十一冶建设集团有限公司“瑞岭翠苑”房产的时间》，天津市第一中级人民法院于2018年1月3日即在兰州新区不动产中心对案涉小区55套房产办理了查封登记，即案涉小区在2018年1月至少有部分房产可以办理查封登记，因此，在兰州中院执行交行甘肃分行申请执行一案时，案涉小区的房产是否可以办理查封登记以及有多少套可以办理查封登记，是判断该查封行为是否可以优先于在后的查封行为的基础，对此事实，甘肃两级法院并未查清。同时，兰州中院（2018）甘01执保326号协助执行通知书没有载明查封的案涉小区房号，如何区分其与本案以及其他案件查封房屋的关系，亦需要进一步查清。

此外，申诉人还提出兰州中院在执行交行甘肃分行申请执行一案时并未实际在案涉小区显著位置张贴公告，此事实对于认定查封效力有基础意义，应当一并查清。兰州新区不动产中心出具的查封时间说明只是对事实的描述，各查封行为在法律上的效力顺位，应依法予以判断。因此，执行法院应当在查明案涉小区共有多少套房屋、不同时间段的权属登记情况、各个案件查封了多少套（是否有具体房号）、拟拍卖或实际拍卖了多少套以及互相之间的重合关系等基础事实的前提下，确定以二十一冶集团公司为被执行人的各个执行案件中对案涉小区房屋的查封顺位，依法执行本案。

综上所述，申诉人建行西固支行的部分申诉请求成立，本院予以支持；甘肃高院（2021）甘执复77号执行裁定、兰州中院（2021）甘01执异342号执行裁定认定事实不清，应予撤销。

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